A usucapião extrajudicial é uma forma mais rápida e menos burocrática de regularizar a propriedade de um imóvel urbano ou rural, sem a necessidade de recorrer ao Poder Judiciário.
Prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), essa modalidade permite ao possuidor que preencha certos requisitos legais adquirir a propriedade com o auxílio de um cartório de registro de imóveis.
Neste artigo, você vai entender como funciona o processo, quem tem direito, quais documentos são exigidos e quais os principais obstáculos enfrentados.
Se você ocupa um imóvel há anos de forma mansa, pacífica e ininterrupta, este conteúdo pode ser o primeiro passo para garantir a tão sonhada escritura definitiva.
Usucapião extrajudicial agiliza a regularização de imóveis
A usucapião extrajudicial surgiu como uma alternativa eficiente para quem deseja regularizar a propriedade de um imóvel de forma mais rápida e econômica. Diferente do processo judicial, que costuma ser mais demorado e custoso, essa modalidade é realizada diretamente em cartório, com o acompanhamento de um advogado.
Com base no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, a usucapião extrajudicial permite que o possuidor comprove a posse mansa, pacífica e ininterrupta do bem por determinado tempo e, assim, obtenha o reconhecimento da propriedade sem acionar o Judiciário.
Esse procedimento vem ganhando destaque como uma importante ferramenta de desburocratização fundiária, especialmente em áreas urbanas e rurais onde há ocupações antigas, mas sem o devido registro. Além de dar segurança jurídica ao proprietário, a usucapião extrajudicial valoriza o imóvel e facilita futuras transações imobiliárias.
O que é usucapião extrajudicial?
A usucapião extrajudicial é uma forma de aquisição da propriedade de um imóvel por meio de procedimento realizado diretamente em cartório, sem a necessidade de ação judicial. Prevista no artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), essa modalidade permite ao possuidor de boa-fé, que cumpra os requisitos legais, regularizar a situação do imóvel junto ao registro de imóveis.
Para que a usucapião extrajudicial seja possível, é necessário comprovar a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com intenção de dono por um período determinado por lei — que pode variar conforme a modalidade de usucapião (ordinária, extraordinária, especial urbana, rural, etc.).
Esse procedimento envolve a atuação de um advogado, apresentação de planta e memorial descritivo do imóvel, anuência dos confrontantes (ou notificação), além da análise e registro por parte do cartório competente.
Quais são as modalidades de usucapião
Ordinária
A usucapião ordinária é uma das modalidades mais comuns para aquisição da propriedade por meio da posse contínua e pacífica do imóvel. Para essa modalidade, a posse deve durar pelo menos 10 anos, desde que o possuidor tenha justo título — ou seja, algum documento que, embora não perfeito, comprove a intenção de adquirir o imóvel — e boa-fé na ocupação.
Essa modalidade é aplicável tanto a imóveis urbanos quanto rurais e exige a ausência de oposição do proprietário durante esse período. Além disso, é fundamental que o possuidor exerça as funções típicas de dono, como cuidar e manter o imóvel, pagar impostos e taxas.
Na via extrajudicial, a usucapião ordinária pode ser regularizada diretamente em cartório, desde que preenchidos todos os requisitos legais e apresentada a documentação exigida, simplificando o processo e reduzindo custos.
Extraordinária
A usucapião extraordinária é uma modalidade que dispensa a necessidade de justo título e boa-fé do possuidor. Para requerê-la, basta a posse contínua, mansa e pacífica do imóvel por um período ininterrupto de 15 anos, conforme previsto no Código Civil.
Essa modalidade é indicada para quem ocupa o imóvel há bastante tempo, mesmo sem documento formal que justifique a posse. Além disso, o prazo pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor tiver realizado investimentos no imóvel e nele estabelecido sua moradia ou família.
Na via extrajudicial, a usucapião extraordinária pode ser requerida diretamente no cartório de registro de imóveis, desde que comprovados todos os requisitos, simplificando e acelerando a regularização do imóvel.
Rural
A usucapião rural é destinada à regularização da propriedade de imóveis localizados em áreas rurais, quando o possuidor exerce a posse mansa, pacífica e ininterrupta por pelo menos 5 anos. Para essa modalidade, é necessário que o imóvel não ultrapasse a extensão de 50 hectares e que o possuidor utilize a terra para sua moradia e produção agrícola ou pecuária.
Prevista no artigo 1.239 do Código Civil, a usucapião rural visa promover a função social da propriedade, garantindo o direito de quem realmente trabalha e vive no campo. Esse tipo de usucapião pode ser requerido extrajudicialmente, facilitando a regularização fundiária sem a necessidade de um processo judicial.
A regularização por meio da usucapião rural é fundamental para dar segurança jurídica ao produtor rural, possibilitando acesso a créditos e a benefícios governamentais.
Especial Urbana
A usucapião especial urbana é uma modalidade destinada a pessoas que ocupam imóvel urbano de até 250 metros quadrados, de forma contínua e pacífica, sem oposição, por pelo menos 5 anos. Além disso, é necessário que o imóvel seja utilizado para moradia própria ou da família, conforme previsto no artigo 1.240 do Código Civil.
Essa modalidade busca regularizar a situação de moradores em áreas urbanas, especialmente em casos de ocupações populares, favelas e loteamentos irregulares, garantindo o direito à propriedade e promovendo a função social da cidade.
O procedimento extrajudicial para usucapião especial urbana tornou-se uma ferramenta importante para desburocratizar o acesso à escritura, permitindo que o possuidor obtenha a propriedade do imóvel diretamente no cartório, desde que cumpridos todos os requisitos legais.
Como funciona usucapião extrajudicial no Novo CPC: artigo 1071
O Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015) trouxe avanços importantes para o procedimento de usucapião extrajudicial, regulamentado especificamente no artigo 1.071. Esse artigo estabelece que, para a realização da usucapião extrajudicial, o interessado deve apresentar uma petição ao cartório de registro de imóveis competente, acompanhada de toda a documentação necessária.
O procedimento exige a participação de um advogado, que será responsável por elaborar a inicial, incluindo a planta e o memorial descritivo assinados por profissional habilitado. Além disso, é necessário comprovar a posse mansa, pacífica e ininterrupta do imóvel pelo tempo previsto em lei.
O cartório notifica os confrontantes e eventuais interessados para manifestarem-se. Caso não haja oposição, o registrador pode proceder ao registro da propriedade em favor do possuidor, encerrando o processo sem a necessidade de intervenção judicial.
Assim, o artigo 1.071 do Novo CPC reforça a segurança jurídica e a celeridade da usucapião extrajudicial, tornando o procedimento mais ágil e menos oneroso para os envolvidos.
Vantagens do usucapião extrajudicial
O usucapião extrajudicial oferece diversas vantagens em comparação ao processo judicial tradicional, tornando-se uma opção cada vez mais procurada para regularização imobiliária. Entre os principais benefícios estão:
- Rapidez: O procedimento no cartório é mais ágil, evitando anos de espera que ocorrem em ações judiciais.
- Menor custo: Dispensa despesas com processos judiciais, como custas judiciais e honorários advocatícios mais elevados.
- Desburocratização: Simplifica a regularização, com menos etapas e sem necessidade de audiência ou intervenção direta do Judiciário.
- Segurança jurídica: Com a homologação pelo cartório, o possuidor obtém um título de propriedade válido e registrável.
- Valorização do imóvel: A regularização permite que o imóvel seja vendido, financiado ou usado como garantia em operações financeiras.
- Evita conflitos judiciais: Por meio da notificação dos confrontantes e interessados, há maior transparência e possibilidade de acordo prévio.
Por essas razões, o usucapião extrajudicial representa uma solução eficaz para quem busca regularizar imóveis urbanos ou rurais de forma prática e segura.
Quem pode requerer usucapião extrajudicial?
Podem requerer a usucapião extrajudicial todas as pessoas que comprovem a posse mansa, pacífica, ininterrupta e com ânimo de dono sobre um imóvel, seja urbano ou rural, pelo período previsto em lei. Isso inclui:
- Possuidores que ocupam o imóvel diretamente, morando ou utilizando a propriedade.
- Herdeiros que estejam na posse do bem de forma contínua e pacífica.
- Cônjuges ou companheiros que adquiriram a posse em regime de união estável ou casamento.
- Proprietários que, por alguma razão, perderam a documentação formal e desejam regularizar a situação.
- Representantes legais de pessoas incapazes, desde que comprovem a posse e preencham os requisitos legais.
É importante lembrar que o requerente deve atuar com boa-fé e respeitar os prazos específicos de posse para cada tipo de usucapião, além de contar com o suporte de um advogado para conduzir o processo extrajudicial.
Procedimento para usucapião extrajudicial
O procedimento para usucapião extrajudicial é regulamentado pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) e busca simplificar a regularização da propriedade sem a necessidade de ação judicial. Veja os principais passos:
- Contratação de advogado: O interessado deve contratar um advogado para preparar a documentação e representar seu pedido no cartório.
- Levantamento e elaboração de documentos: São necessários documentos que comprovem a posse, além da planta e memorial descritivo do imóvel, elaborados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto).
- Petição ao cartório: O advogado protocola o pedido no cartório de registro de imóveis competente, com todos os documentos exigidos.
- Notificação dos confrontantes e interessados: O cartório notifica os vizinhos e eventuais interessados para que possam manifestar eventual oposição ao pedido, garantindo o contraditório.
- Ausência de impugnação: Se não houver oposição dentro do prazo legal, o registrador analisa o pedido e, estando tudo correto, procede ao registro da propriedade em nome do requerente.
- Eventual impugnação: Caso haja contestação, o processo poderá ser encaminhado ao Judiciário para resolução.
Esse procedimento oferece maior agilidade e segurança jurídica para quem busca regularizar seu imóvel, evitando os custos e a demora do processo judicial tradicional.
Requisitos para usucapião extrajudicial
Para que o pedido de usucapião extrajudicial seja aceito e registrado em cartório, é fundamental que o possuidor cumpra alguns requisitos essenciais previstos em lei:
- Posse mansa e pacífica: A ocupação do imóvel deve ser tranquila, sem contestação ou litígio com terceiros durante todo o período exigido.
- Posse contínua e ininterrupta: O possuidor deve manter a posse do imóvel sem interrupções pelo prazo previsto na legislação, que varia conforme a modalidade de usucapião.
- Animus domini (intenção de dono): É necessário que o possuidor tenha a intenção clara de exercer os direitos de proprietário, cuidando do imóvel como seu.
- Justo título e boa-fé (para usucapião ordinária): Em algumas modalidades, é exigida a existência de um documento que demonstre a intenção legítima de aquisição e que o possuidor esteja de boa-fé.
- Documentação completa: Apresentação de planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, certidões negativas, documentos pessoais e comprovação da posse.
- Notificação dos confrontantes: É obrigatório notificar os proprietários vizinhos e demais interessados para que possam se manifestar em até 15 dias, garantindo o contraditório e a ampla defesa.
Cumpridos esses requisitos, o processo extrajudicial de usucapião pode ser concluído com maior agilidade e segurança jurídica.
Quais os documentos necessários para usucapião extrajudicial?
Para dar entrada no pedido de usucapião extrajudicial em cartório, é fundamental reunir uma série de documentos que comprovem a posse e a regularidade do imóvel. Entre os principais documentos exigidos estão:
- Documentos pessoais do requerente: CPF, RG e comprovante de endereço atualizado.
- Certidão negativa de débitos fiscais: Prova de que não há dívidas relativas ao imóvel, como IPTU ou ITR.
- Planta e memorial descritivo do imóvel: Elaborados e assinados por profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), contendo as dimensões e confrontações do terreno.
- Comprovantes de posse: Contratos de compra e venda, recibos, contas pagas (água, luz), declarações de vizinhos, entre outros que demonstrem a ocupação mansa, pacífica e ininterrupta.
- Certidões negativas de ônus e ações: Emitidas pelo cartório de registro de imóveis para assegurar que o imóvel não possui pendências judiciais ou financeiras.
- Documentação do imóvel: Caso exista, como escritura pública, registro anterior ou qualquer título relacionado.
- Requerimento formalizado por advogado: Petição que deve conter relato da posse e os fundamentos legais para o pedido, conforme artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.
A apresentação completa e correta desses documentos é essencial para o sucesso do procedimento extrajudicial, garantindo a segurança jurídica e agilidade no registro da propriedade.
Qual o prazo para usucapião extrajudicial?
O prazo para a aquisição da propriedade por usucapião extrajudicial varia conforme a modalidade aplicada e o tipo de posse exercida pelo requerente. Os principais prazos são:
- Usucapião Extraordinária: 15 anos de posse contínua, mansa e pacífica, sem necessidade de justo título ou boa-fé. Pode ser reduzido para 10 anos se o possuidor estabelecer residência ou realizar obras e melhorias no imóvel.
- Usucapião Ordinária: 10 anos de posse, desde que o possuidor tenha justo título e boa-fé.
- Usucapião Especial Urbana: 5 anos de posse ininterrupta em imóvel de até 250 m², utilizado para moradia própria ou da família.
- Usucapião Especial Rural: 5 anos de posse em imóvel rural de até 50 hectares, utilizado para moradia e produção agrícola ou pecuária.
O procedimento extrajudicial apenas acelera o reconhecimento da propriedade após o prazo da posse exigido, que é o mesmo aplicado no processo judicial.
Qual o valor para solicitação de usucapião extrajudicial?
O custo da usucapião extrajudicial varia bastante, podendo corresponder entre 10% a 30% do valor do imóvel, dependendo das particularidades de cada caso. Por isso, é praticamente impossível estabelecer um valor fixo ou padronizado para o procedimento.
É importante considerar que, após a regularização da propriedade, o valor do imóvel tende a aumentar significativamente, podendo elevar-se entre 30% e 60%. Entre os custos envolvidos estão o imposto sobre a transmissão do bem, taxas cartorárias, possíveis taxas judiciais (em casos de impugnação) e honorários advocatícios.
Além desses custos diretos, existem despesas indiretas, como os honorários do engenheiro ou técnico agrimensor responsável pela elaboração da planta, do memorial descritivo e, se necessário, do levantamento topográfico e planialtimétrico.
Vale ressaltar que dificilmente a usucapião é feita totalmente sem custos, sendo fundamental planejar o investimento para garantir segurança jurídica e valorização do imóvel.
Afinal, quando optar pelo usucapião extrajudicial?
O usucapião extrajudicial é a melhor escolha para quem busca uma regularização de imóvel de forma mais rápida, menos burocrática e com custos reduzidos. Essa modalidade é indicada especialmente quando:
- A posse do imóvel é mansa, pacífica e ininterrupta, sem litígios ou disputas judiciais em curso;
- O imóvel possui documentação técnica pronta, como planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado;
- Os confrontantes e demais interessados podem ser notificados para manifestação, e não há expectativa de oposição;
- O interessado deseja evitar os longos prazos e custos do processo judicial;
- O imóvel é urbano ou rural e atende aos requisitos legais para usucapião;
Por outro lado, se houver conflitos, impugnações ou ausência de documentos essenciais, a via judicial pode ser mais adequada para garantir os direitos do possuidor.
Assim, a usucapião extrajudicial é uma solução prática e eficiente para quem busca regularizar seu imóvel de forma segura e ágil.
Perguntas frequentes sobre usucapião extrajudicial
1. O que é usucapião extrajudicial?
É o procedimento realizado em cartório para regularizar a propriedade de um imóvel sem a necessidade de processo judicial, desde que preenchidos os requisitos legais.
2. Quem pode requerer a usucapião extrajudicial?
Qualquer pessoa que comprove posse mansa, pacífica, contínua e com ânimo de dono pelo prazo legal pode solicitar, seja para imóvel urbano ou rural.
3. Quais documentos são necessários?
Documentos pessoais, certidões negativas, planta e memorial descritivo do imóvel assinados por profissional habilitado, comprovantes de posse, entre outros.
4. Quanto tempo demora o processo extrajudicial?
Geralmente, o procedimento é mais rápido que o judicial, podendo levar de 6 meses a 1 ano, dependendo da complexidade e da ausência de oposição.
5. Quais as vantagens do usucapião extrajudicial?
Rapidez, menor custo, menos burocracia, segurança jurídica e valorização do imóvel.
6. É necessário ter advogado para o processo?
Sim, a atuação de um advogado é obrigatória para elaboração do pedido e acompanhamento do processo no cartório.
7. O que acontece se houver oposição dos confrontantes?
O processo extrajudicial é suspenso e a questão deverá ser resolvida judicialmente.
Conclusão
A usucapião extrajudicial representa uma evolução importante na regularização imobiliária, oferecendo uma alternativa mais rápida, segura e econômica para quem busca a propriedade legal de imóveis urbanos e rurais. Com a possibilidade de resolver o processo diretamente em cartório, esse procedimento simplifica burocracias e reduz custos, ao mesmo tempo em que garante segurança jurídica ao possuidor.
No entanto, é fundamental cumprir todos os requisitos legais, contar com a assessoria de um advogado e apresentar a documentação adequada para evitar contratempos. Se você ocupa um imóvel há anos, de forma pacífica e ininterrupta, a usucapião extrajudicial pode ser o caminho mais eficiente para garantir a escritura definitiva e valorizar seu patrimônio.
Fique atento às especificidades de cada modalidade e sempre busque orientação especializada para conduzir o processo da melhor maneira possível.
